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  • 北京土拍熱度大大超出預(yù)期的原因
    2022-11-30 09:55:07 來源:和訊財經(jīng) 編輯:


    (資料圖)

    11月29日,北京第四批集中供地進(jìn)行下線出讓,6宗地土地總面積約14.86萬㎡,總建面31.93萬㎡,起始價123億元,成交總價135億元。

    圖片來源:諸葛找房

    北京鏈家研究院資深分析師岳微表示,本次供地體量明顯減少,僅為前期每輪次成交150萬平方米體量的20%左右。但“量少質(zhì)優(yōu)”,雖無內(nèi)環(huán)地塊,但多數(shù)地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟,切實實現(xiàn)“職住平衡”,符合購房者居住需求。疊加“第二支箭”、“金融16條”等政策利好,開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升,此次土拍熱度不減。

    現(xiàn)房普及 多地塊觸及上限

    此次出讓6宗地塊均設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié),現(xiàn)房比例提升,現(xiàn)房銷售普及度的增加,有助于提升購房者購房的安全感,落實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標(biāo)。

    值得注意的是,此次出讓文件中石景山古城地塊未設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”上限,且首次明確現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價格為78800元/平方米,較期房銷售指導(dǎo)價格75800元/平方米上漲3000元/平方米,差異化的期、現(xiàn)房指導(dǎo)價格既解決房企現(xiàn)房銷售資金壓力問題,也符合房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展的客觀規(guī)律。

    這也是此次出讓,朝陽三宗地塊全部觸發(fā)“競現(xiàn)房銷售面積”上限,進(jìn)入現(xiàn)場搖號機(jī)制的原因。

    土地供應(yīng)更加貼合市場需求

    作為年內(nèi)供應(yīng)大戶的豐臺、昌平、大興等區(qū)域四批次無地塊出讓,朝陽、石景山、通州、門頭溝四個區(qū)則輪動出讓。

    朝陽在停拍一輪后,為此次主力供應(yīng)區(qū)域,雖為新房庫存量較高的區(qū)域,但此次出讓地塊均避開高庫存板塊。其中,2宗地塊位于朝陽區(qū)平房鄉(xiāng),該板塊界面完整、鄰近地鐵、配套成熟,新房供應(yīng)稀缺,兩個次新房小區(qū)“和錦薇棠”、“朝青知筑”也都為4年前入市,且周邊多為保障性住宅小區(qū),純商品住宅更是高度稀缺,板塊內(nèi)改善居住需求旺盛,此次出讓地塊預(yù)計提供近千套商品住宅,與市場需求相貼合。

    另一宗奶西地塊,緊鄰熱銷項目望京樾、中建宸園,地塊屬性及指導(dǎo)價與望京樾一致,在望京樾成功銷售的背景下,地塊產(chǎn)品打造具有成功經(jīng)驗借鑒,又與在售項目拉開時間差距、避免同區(qū)域多盤同開的競爭局面。

    石景山區(qū)則以石景山路以南的新首鋼、衙門口兩個板塊為集中供應(yīng)板塊,此次出讓地塊則位于路北的老古城板塊,周邊由2016年開盤的中海金璽公館、2012年開盤的中海金石公館、80年代的老古城社區(qū)及十萬平小區(qū)組成較為成熟的居住圈層,交通及配套完善,但近年來新房也鮮有供應(yīng)。作為中海大本營,中海新城將其收入囊中,表現(xiàn)出區(qū)域與企業(yè)的深耕聯(lián)動性。

    通州出讓的鄧家窯地塊位于朝陽與通州交界處的物資學(xué)院板塊,且是此次出讓中唯一一宗仍需執(zhí)行70/90面積政策的地塊,結(jié)合6.5萬/平的銷售指導(dǎo)價,單套總價較低。前期宋莊、梨園、運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊針對改善需求供應(yīng)為主,鄧家窯地塊能更好的滿足剛需購房者的居住需求。

    優(yōu)質(zhì)房企率先恢復(fù)

    岳微認(rèn)為,此次土拍的一大特點是,優(yōu)質(zhì)房企率先恢復(fù),國央企參與積極性大幅提升。

    長期在京活躍的金茂、中海、建工、中建、華潤、首開、保利、招商、金隅均有報名。其中,金茂表現(xiàn)最為積極,報名5宗,但未有斬獲;中海次之,報名4宗,斬獲1宗;建工也報名4宗,與保利組成斬獲1宗。中建系幾乎全員出動,一局、二局、五局、八局及中建方程均有報名、偏好朝陽市場,但簽運(yùn)不佳,未有斬獲,僅中建五局、中建方程聯(lián)合體作為一級開發(fā)企業(yè)托底門頭溝1宗地塊。首開及華潤在售貨值充足,此次報名及參拍都相對謹(jǐn)慎。

    此外,廈門國貿(mào)(600755)年內(nèi)再度參與,前期與大悅城(000031)控股組成聯(lián)合體逐鹿朝陽太陽宮地塊,此次單獨參拍,作為同屬廈門國資委的全資子公司、接棒建發(fā),著力北京市場,再次陪跑。

    同樣作為隸屬于北京國資委的三元嘉業(yè),在參與二批次小瓦窯地塊、三批次永豐地塊后,年內(nèi)第三次參與,報名朝陽平房鄉(xiāng)兩宗地塊,通過現(xiàn)場搖號斬獲朝陽平房鄉(xiāng)1宗地塊,表現(xiàn)出積極參與北京市場的韌性。

    北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力,本次也積極參拍,這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同,也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

    此次參與民企僅綠城、金地、京宸盛匯3家,均未有所斬獲。貨值充沛的龍湖此次并未參拍,金地取而代之,報名2宗,是自2021年首批金地拿地并開發(fā)金地壹街區(qū)項目后再次參與,料與農(nóng)行簽署銀企戰(zhàn)略合作是促進(jìn)金地拿地信心關(guān)鍵。

    優(yōu)質(zhì)城市土拍熱度回升

    中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱分析,總體來看,北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期。

    熱度超預(yù)期背后,主要受到三方面的影響。其一,目前全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn),北京、上海等個別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好,是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍,也從側(cè)面反映出這一點。但遺憾的是除中海摘得石景山地塊外,中建系本次均未能如愿摘地。其二,在今年四批次以前,北京全年涉宅用地僅成交49宗,同比去年全年的64宗減少了近24%,不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù),都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉。其三,北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力,本次也積極參拍,這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同,也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。

    在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心看來,除了北京本輪土拍熱度走高外,近期開拍的杭州表現(xiàn)也較為可觀,熱度較此前也有一定的回升,可見,在支持政策接連推出下,房企拿地積極性也出現(xiàn)一定的改善傾向。

    近期以來,針對房地產(chǎn)的支持政策更為頻繁且力度空前,金融16條從供需兩端全方位發(fā)力,第二支箭和第三支箭相繼落地,央行宣布年內(nèi)第二次降準(zhǔn)等,房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善,促進(jìn)房企投資面恢復(fù),房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場,帶動拿地積極性提升。

    END

    (責(zé)任編輯:蒲莎莎 )

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