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10月8日,央行發(fā)布了《2022年9月抵押補充貸款開展情況》。2022年9月,國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補充貸款1082億元。期末抵押補充貸款余額為26481億元。
這是自2020年2月以來,抵押補充貸款余額首次出現(xiàn)凈增長,且幅度遠超預(yù)期,引起了市場高度關(guān)注。
PSL英文為Pledged Supplementary Lending,即抵押補充貸款,是央行向全國三大政策性銀行提供的資金支持。
對于本輪PSL的投向,中信證券(600030)認為,PSL 很可能會用于支持“保交樓” 2000 億元全國性專項借款。
支持“保交樓” 2000 億元全國性專項借款由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排,幫助項目加速復(fù)工,確保實現(xiàn)竣工交付目的。
據(jù)了解,爛尾樓盤平均建安完成度達到90%左右,2000億元保交樓專項PSL,預(yù)計激活1萬億元存量樓盤。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,PSL是上一輪棚改大規(guī)模開展貨幣化安置時期,創(chuàng)新的特色化貨幣政策工具,基本邏輯是國開行發(fā)放PSL貸款,定向注入到棚改項目拆遷補償和安置投入的資金,地方政府拆遷完成后出讓土地,償還PSL,形成了資金“投入-應(yīng)用-償還”的閉環(huán)。
此后,這種定向注入貨幣的模式,由于引起了推高棚改成本、加速棚改進度,憑空等創(chuàng)造住房購買力(拆遷戶能拿到錢,然后沖進樓市),導(dǎo)致后期房價上漲,最后在2019年,央行開始大幅度縮減PSL。
近期再度啟動PSL,根源在于,當(dāng)前保交樓推進過程中,由于市場資金不愿意參與,開發(fā)商資金鏈緊張,專項借款、紓困基金額度有限,準入條件比較嚴格(比如要求項目資金能平衡),導(dǎo)致保交樓推進效果不佳,或者較慢。這與2014年新一輪棚改時,資金匱乏導(dǎo)致棚改推進力度慢一樣的邏輯。因此,就需要多方高信用資金注入,除了專項借款、地方紓困基金,政策性銀行的PSL,能夠起到資金帶著國有信用進場的信號,除了增加啟動資金額度的效果,還能注入國資信用?!?/P>
再度啟動PSL一方面能激活市場資金進入,另一方面也能提振上下游的信心,包括施工單位、供應(yīng)商、購房者、已買房的小業(yè)主等信心。當(dāng)然,PSL和專項借款一樣,都是要償還的,而且還有利息。不同的是,專項借款由國開行等代財政部投放,列入地方政府債務(wù),由國企或平臺承接、使用和償還,而PSL是國開行等政策性銀行自主的投資行為,盡管由政策屬性、公共屬性,但還是要保本微利的。
因此,PSL盡管開閘,但其對項目的篩選,還是比較嚴格,不能報以太樂觀的想法。只不過,其與專項借款疊加起來,能產(chǎn)生更大的信用增級、市場信心提振的效果。當(dāng)然,國開行作為市場化企業(yè),其比財政部推進的專項借款,在項目篩選、風(fēng)險識別上,有自身的優(yōu)勢,能推進一些專項借款可能無法推進的項目。
李宇嘉表示,總之,目前保交樓進入攻堅階段,推進的力度不斷加大,但既要保護小業(yè)主權(quán)益,穩(wěn)定樓市,但更要貫徹市場化、法制化、商業(yè)可持續(xù)的投資原則,以避免出現(xiàn)道德風(fēng)險,助推開發(fā)商躺平。所以,企業(yè)自救的主體責(zé)任還是第一位的,專項借款、紓困基金、PSL等,都只是在能順利收回資金的前提下,助力項目盤活、資金循環(huán)。
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