今年以來，國內(nèi)樓市調(diào)控新政頻出，并且方式多樣。近期，蘇州市政府部門一份關(guān)于“定向回購部分新房項目”的專家會議紀(jì)要廣為流傳，政府回購商品房再度受到關(guān)注。

據(jù)了解，今年，已有濟(jì)南、鄭州、湖州等地的地方政府或親自下場或鼓勵國有企業(yè)批量購入商品房。業(yè)內(nèi)人士指出，政府大手筆回購商品房短時間內(nèi)能夠?qū)κ袌銎鸬嚼米饔?，緩解房企現(xiàn)金流緊缺的局面，有利于快速改善當(dāng)?shù)匦路渴袌龅墓┣箨P(guān)系，從而激活購買力。

(相關(guān)資料圖)

最新數(shù)據(jù)顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探，但與此同時，隨著政策持續(xù)發(fā)力，四季度部分城市有望企穩(wěn)。

蘇州多項目房源被政府回購

據(jù)媒體報道，蘇州多個樓盤表示，目前相關(guān)部門已回購部分樓盤房源。而蘇州市住建局方面10月11日回應(yīng)稱，并不了解相關(guān)情況。

蘇州越秀悅見云庭置業(yè)顧問表示，蘇州相關(guān)部門目前已回購該項目200多套房源，現(xiàn)在樓盤仍有不少房源在市場公開銷售，后續(xù)政府是否還將回購暫不清楚。

該置業(yè)顧問稱，政府回購的房源可能會用于人才房，以較為優(yōu)惠的價格售予符合要求的人才，也有消息說部分房源或用于保障性租賃住房。

此外，蘇州政府還回購了萬科東方雅苑少量房源。該樓盤置業(yè)顧問表示，政府回購了項目約40套房源，不過不排除這部分房源未來再次拿出來銷售?！捌渌麡潜P后續(xù)也可能會有回購，主要是幫助部分房企度過困難期，解決項目資金回籠速度較慢的問題。”上述置業(yè)顧問補(bǔ)充道。

值得關(guān)注的是，受政府回購房源集中網(wǎng)簽備案影響，9月蘇州商品房成交量出現(xiàn)明顯回溫。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年9月蘇州商品住宅成交面積101萬平方米，環(huán)比增長88%，同比增長54%。

分析人士指出，從10月的情況來看，蘇州商品房成交量下滑態(tài)勢或?qū)⒂兴纳?，但若去除政府回購房源因素，預(yù)計成交量增長幅度較小，市場仍處于緩慢恢復(fù)過程中。

多地政府出手回購商品房

除蘇州外，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年已有多城進(jìn)行了商品房回購。

9月5日，山東省濟(jì)南市國資委官網(wǎng)發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場——集團(tuán)公開采購社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源》。

從同時發(fā)布的三份招標(biāo)公告來看，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

濟(jì)南市國資委官網(wǎng)公布的信息提到，為響應(yīng)國家政策，濟(jì)南市積極加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，完善租購并舉的住房體系，擴(kuò)大租賃住房有效供給，解決城市流入的青年人、新市民群體住房困難問題。

據(jù)了解，濟(jì)南對回購房源的要求為貼近中心城區(qū)，臨近地鐵口、公交站，并且優(yōu)先考慮收購知名房企開發(fā)的高質(zhì)量項目。

7月下旬，鄭州對外披露，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施，提高存量房去化率。

8月中旬，浙江湖州市發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提到對困難房企的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障安置用房。

9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布了房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條。其中提到，鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

據(jù)了解，政府回購商品房的用途較為靈活，一方面房源可以直接用作人才房、保租房，是踐行多主體供給的有益嘗試；另一方面，市場回暖后部分房源既可以交給房企代售給消費(fèi)者，也可以回售給房企，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府批量購買商品房能夠?qū)崿F(xiàn)快速去庫存，直接減輕房企的資金周轉(zhuǎn)壓力，同時，房企回籠資金后大幅降價，售房的動力降低，對于穩(wěn)定房價有積極作用。

多重手段刺激樓市

今年以來，受多重因素擾動，樓市銷售端低迷，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前8個月，我國商品房銷售面積同比下降23%，商品房銷售額同比下降27.9%。此外，10月1日，中指研究院發(fā)布《百城價格指數(shù)報告》，數(shù)據(jù)顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探。

在此背景下，國內(nèi)刺激樓市新舉措頻出，如近期受到關(guān)注的公積金“一人購房全家?guī)汀保送膺€有買房給補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券、買房全額退稅、降低住房公積金及按揭貸款利率以及鼓勵企事業(yè)單位團(tuán)購住房等等。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，今年以來至少已有海南、深圳、銀川、沈陽、天津、珠海、石家莊等超30個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭摺?/p>

發(fā)放購房消費(fèi)券方面，已有河南鄭州、浙江舟山、重慶、廣東佛山、吉林延吉等19個地方政策中提及購房發(fā)放消費(fèi)券等相關(guān)活動，通過發(fā)放的消費(fèi)券以杠桿的形式進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)潛力，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)市場、房地產(chǎn)市場“雙促進(jìn)”的目標(biāo)。

此外，9月30日，央行時隔七年首次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)。隨后各城紛紛調(diào)低住房公積金貸款利率。截至目前，已經(jīng)有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及以杭州、武漢、鄭州、合肥、南京為代表的二線省會城市開始執(zhí)行新的住房公積金貸款利率，即5年期以下(含5年)和5年期以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

三季度百城房價下探

10月1日，中指研究院發(fā)布《百城價格指數(shù)報告》，數(shù)據(jù)顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探。

中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16200元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，已連續(xù)3個月下跌；同比上漲0.15%，漲幅較8月收窄0.17個百分點(diǎn)。

其中，一線城市環(huán)比下跌0.05%，同比下跌0.23%；二線城市環(huán)比持平，同比上漲0.61%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.03%，同比下跌0.17%。9月珠三角城市群受區(qū)域內(nèi)江門、肇慶等城市房價下跌影響，新建住宅價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，且跌幅居各主要城市群首位；京津冀城市群因區(qū)域內(nèi)部分城市房價結(jié)構(gòu)性上漲，新建住宅價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。

二手房方面，全國100個城市二手住宅平均價格為15970元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，已連續(xù)5個月下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大；同比下跌0.39%，跌幅較8月擴(kuò)大0.27個百分點(diǎn)。

綜合前三季度表現(xiàn)來看，新建住宅方面，三季度，百城新建住宅價格累計下跌的城市數(shù)量為62個，較二季度增加7個。二手住宅方面，共73個城市二手住宅價格累計下跌，數(shù)量較二季度增加13個。自年初以來，哈爾濱、昆明、南寧等20個城市新建及二手住宅價格各季度累計均呈下跌態(tài)勢。

中指研究院報告指出，三季度，在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、房地產(chǎn)市場深度調(diào)整以及部分新房項目停工停貸等背景下，中央及地方政府持續(xù)發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)。中央層面，高級別會議定調(diào)“保交樓”，提振居民置業(yè)信心；國常會強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和“保交樓”專項借款；此外，9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方層面，各地政府積極落實(shí)中央精神，因城施策穩(wěn)樓市，且更多熱點(diǎn)二線城市政策優(yōu)化幅度逐步加大。

值得注意的是，10月9日，中國人民銀行2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來3個月，17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%，但認(rèn)為房價將繼續(xù)上漲的居民比例繼續(xù)降低。

這份央行在全國50個城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，對下季度房價，14.8%的居民預(yù)期“上漲”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民預(yù)期“基本不變”，高于二季度的54.6%；16.3%的居民預(yù)期“下降”，12.4%的居民“看不準(zhǔn)”。

展望四季度，中指研究院報告指出，各地方政府預(yù)計將在堅守“房住不炒”底線下，進(jìn)一步加快落實(shí)“一城一策”，以助力樓市筑底企穩(wěn)。短期來看，熱點(diǎn)一二線城市將繼續(xù)高頻小步優(yōu)化樓市政策，或通過逐步放松限購、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸、下調(diào)首付比例等方式支持住房需求釋放。此外，此前部分城市執(zhí)行的限價政策也已不再適應(yīng)當(dāng)前市場形勢，恢復(fù)市場化定價或更有利于實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。隨著寬松政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)計四季度部分熱點(diǎn)城市樓市或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)。

文章綜合：澎湃新聞、財聯(lián)社、濟(jì)南日報等

校對：趙燕

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