證券時(shí)報(bào)記者 吳家明
(資料圖)
近段時(shí)間以來,不少熱點(diǎn)城市推出今年第三批集中供地。8月30日,深圳2022年第三批居住用地集中掛牌,將于9月28日掛牌成交。值得注意的是,深圳第四批次居住用地初步計(jì)劃于9月底或10月份集中發(fā)布掛牌出讓公告。
考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力
據(jù)悉,本批次推出的7宗居住用地總用地面積約49.51公頃,總建筑面積約122.10萬平方米(其中初始建設(shè)公共住房總建筑面積約39.91萬平方米),掛牌起始總地價(jià)約117.97億元,覆蓋寶安、龍華、光明、坪山區(qū)。本批次繼續(xù)堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng),明確普通商品住房的最高銷售限價(jià),繼續(xù)沿用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓,初始建設(shè)公共住房、競(jìng)價(jià)達(dá)到地價(jià)最高溢價(jià)后競(jìng)建設(shè)保障性租賃住房。與前兩批次相比,初始建設(shè)的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外,還增加了安居型商品房。
作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一,截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒有發(fā)生變化。在此背景下,房企如何看待深圳市場(chǎng)?土拍或許是最好的檢驗(yàn)之一。就在8月4日,深圳年內(nèi)第二批集中供地落下帷幕,共攬金339.32億元,成功出讓14宗地,2宗地流拍,也顯示出土地市場(chǎng)開始有所“分化”。不過,對(duì)比今年第一批以及去年第三批地塊的價(jià)格,第二批集中供地的大部分地塊限價(jià)都有所上漲。從結(jié)果來看,拿地仍以國(guó)資背景企業(yè)為主力軍。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的供地規(guī)則在深圳越來越清晰,甚至成為長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于開發(fā)商來說,拿地時(shí)就清晰計(jì)算出現(xiàn)在的地價(jià)和未來的房?jī)r(jià),利潤(rùn)空間都是算好的,想多賺錢也不太可能,但可以通過精打細(xì)算、保租房經(jīng)營(yíng)、代建費(fèi)等獲得可觀的、持久的收入。而且,這樣的價(jià)格信號(hào)對(duì)購房者也是清晰的,有利于引導(dǎo)供需雙方的預(yù)期。其次,開發(fā)商加杠桿買地的動(dòng)力下降,購房者加杠桿炒房的動(dòng)力也有所下降。最后,地方政府通過調(diào)節(jié)地價(jià)、新房限價(jià),調(diào)節(jié)競(jìng)配建的內(nèi)容和面積來調(diào)節(jié)給市場(chǎng)讓利的幅度,從而調(diào)節(jié)市場(chǎng)情緒,以符合當(dāng)前的市場(chǎng)景氣度,也有利于穩(wěn)定土地市場(chǎng)。
最近,深圳多個(gè)新房項(xiàng)目接連入市。在業(yè)內(nèi)人士看來,盡管當(dāng)前深圳樓市政策還未放松,市場(chǎng)情緒仍較為低迷,但開發(fā)商回款承壓,不得不逆勢(shì)銷售,而且近期多個(gè)現(xiàn)房產(chǎn)品、熱點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)布了銷售計(jì)劃,預(yù)計(jì)在9月會(huì)迎來推盤高峰期。
多地探索現(xiàn)房銷售
近期,多個(gè)城市的第三批集中供地出現(xiàn)回暖現(xiàn)象,流拍率下降主要得益于地塊質(zhì)量進(jìn)一步提高和土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化,特別是通過降地價(jià)、提限價(jià)、取消配建等方式,為參與企業(yè)留出了更多利潤(rùn)空間。與此同時(shí),多地開始將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。以合肥為例,當(dāng)?shù)匕l(fā)布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,總起始價(jià)277.4億元,并將于9月23日正式出讓。值得一提的是,該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中,蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。
“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物,不能提前進(jìn)行預(yù)售,而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行現(xiàn)房銷售,這也極大地考驗(yàn)著開發(fā)商資金實(shí)力。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,2016年至2019年間,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高,深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成都等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件,抑制土地市場(chǎng)熱度。2021年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期,現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率大幅下滑。今年7月以來,部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象,對(duì)購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響,而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害,也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束,有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。
不過,陳文靜也強(qiáng)調(diào),目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)。全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量、開發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求,當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策,為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來看,預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
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