證券時報記者 吳家明
“現(xiàn)在的房子越建越高,但卻越來越不實用。”最近正在到處看房的趙深(化名)如此感慨。
(資料圖片僅供參考)
近期,公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調(diào)控之后,購房者越來越重視房子的居住屬性,除了讓公攤面積成為“明攤面積”,開發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產(chǎn)品“說話”,這也是擺在開發(fā)商面前的新課題。
購房者的“心聲”
證券時報記者查閱發(fā)現(xiàn),2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》(第70條),都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。購房者所購置的商品房,都應(yīng)載明這兩個面積。公攤面積一般包括兩部分:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室,及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。
一般來說,過去的多層和小高層住宅公攤面積較小,得房率(指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積之比)普遍在80%以上。如今,越來越多的超高層住宅正拔地而起,一些住宅樓的層數(shù)甚至超過50層,這些超高層住宅的的得房率又有多少?以深圳為例,記者進行抽樣調(diào)查,在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數(shù)超過40層的新房住宅項目作為樣本,并用套內(nèi)面積/建筑面積的方式估算出得房率,發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣為90平方米左右的新房,多數(shù)項目只能做成三房兩廳一衛(wèi)。相比起來,一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓,得房率普遍在75%至85%之間。
不過,記者也發(fā)現(xiàn)越來越多的新房項目開始將得房率當(dāng)成“亮點”進行營銷。在光明區(qū)和寶安區(qū),一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置,“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不過,一位新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示,真正通過合理設(shè)計實現(xiàn)高得房率的項目,的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過,一些高得房率項目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積,其實是開發(fā)商在打擦邊球,多出來的面積所支出的費用在定價時可能已被算進房價,購房者也要仔細辨別。
“樓市雖然降溫,但房價依舊很高,買100平方米的房子實際面積才70平方米,實在是覺得不劃算?!壁w深對記者表示,自己在選擇新房時一定會將公攤面積、得房率等因素考慮在內(nèi)。
記者隨機還對近20位購房者進行調(diào)查,全部受訪者都認為,支持住宅應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。“在建房成本既定的前提下,按建筑面積計算還是按套內(nèi)使用面積計算,只是單價不同,我們要付出的購房成本相對固定。”甚至還有購房者提出,一些開發(fā)商的精裝房交付,不應(yīng)該按照建筑面積進行計價裝修,物業(yè)管理費也同樣如此。
據(jù)悉,目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積計價,但重慶等地多年前也實行套內(nèi)建筑面積計價。不過,在全世界范圍內(nèi),多數(shù)發(fā)達國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計算。盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示,住宅建筑改為套內(nèi)面積進行交易,也要慎防開發(fā)商很可能會因此轉(zhuǎn)嫁成本甚至擠壓公攤從而導(dǎo)致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。
公攤?cè)∠€是規(guī)范?
除了如何計價,市場上也掀起“取消”公攤的討論,但在業(yè)內(nèi)人士看來,買房無法撇開公攤面積,其也應(yīng)計入商品房總價。有分析人士表示,公攤面積較小并不意味著居住就舒適,電梯間、樓梯間或門廳太小,一梯多戶、沒有避難層等,盡管縮小了公攤面積而使套內(nèi)面積增加,但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開發(fā)商“偷面積”,貌似套內(nèi)面積增加,但占用了公攤,導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制,主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看,套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長,取決于業(yè)主的訴求?!霸诙鄬哟巫》肯M并存的情況下,對不同類型的新房項目,在規(guī)劃設(shè)計及報批階段,就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用,做出合理的規(guī)劃指標限定?!?/p>
購房者普遍擔(dān)心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以,相比取消公攤面積,完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。
近日,關(guān)于公攤面積維權(quán)的事件頻發(fā)。比如,山東青島一套110平方米的房子,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時卻變成了46%……
盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示,“其實,對于公攤面積存在的一些不合理現(xiàn)象,普通購房者很難發(fā)現(xiàn)。需要提醒的是,一旦公攤面積超過40%以上,可能就需要引起重視。購房者可以調(diào)閱規(guī)劃設(shè)計圖紙,看看是否存在錯誤,如果覺得特別不合理,購房者也可以通過訴訟維權(quán),特別是如果因為公攤面積過大而實用面積過小,導(dǎo)致無法居住使用,或者不符合居住使用的相應(yīng)品質(zhì),購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的,但最終還是要看判決結(jié)果?!睋?jù)悉,目前國家對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限,但《商品房銷售管理辦法》明確指出,合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權(quán)退房;同意不退房的,實際面積小于合同約定面積時,絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。
李宇嘉認為,“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是,標準和明細一定要“曬在太陽下”,監(jiān)管還要跟上。比如,要制定不同類型社區(qū)的公攤指引;公攤部分的內(nèi)容要明晰,經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主,納入物業(yè)維修基金,或者抵扣物業(yè)費;房屋交付時,獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示;探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化等。
關(guān)鍵詞: 公攤面積
凡注有"環(huán)球傳媒網(wǎng)"或電頭為"環(huán)球傳媒網(wǎng)"的稿件,均為環(huán)球傳媒網(wǎng)獨家版權(quán)所有,未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載或鏡像;授權(quán)轉(zhuǎn)載必須注明來源為"環(huán)球傳媒網(wǎng)",并保留"環(huán)球傳媒網(wǎng)"的電頭。
- 天天最資訊丨樓市調(diào)查:公攤面積應(yīng)透明 高2022-08-29
- 熱議:國家防總針對四川、重慶啟動防汛四級2022-08-29
- 全球觀天下!張偉麗期待UFC奪冠2022-08-29
- 天天日報丨萬畝良田“掌上”耕2022-08-29
- 天天快報!IPO周報 | 聯(lián)影醫(yī)療正式登陸科2022-08-29
- 天天關(guān)注:好消息!四川多地下雨,用電緊張2022-08-28
- 天天微頭條丨經(jīng)營業(yè)績邁上新臺階 東寶生物2022-08-28
- 世界播報:北上資金切換投資賽道,連續(xù)加倉2022-08-28
- 看熱訊:環(huán)球新材國際:上半年純利1.06億元2022-08-28
- 當(dāng)前熱門:NASA阿特米斯一號發(fā)射倒計時階段2022-08-28
- 【環(huán)球熱聞】能鏈與雪佛龍戰(zhàn)略合作,布局加2022-08-28
- 全球觀熱點:建發(fā)股份:擬成立平安-建發(fā)商2022-08-28
- 全球快報:中文在線:開啟構(gòu)建“文化宇宙”2022-08-28
- 今日觀點!NASA史上最強火箭SLS準備升空 發(fā)2022-08-28
- 環(huán)球微資訊!美國賓州州立大學(xué)創(chuàng)建會“思考2022-08-28
- 熱點!瀘州老窖:上半年實現(xiàn)凈利潤55.32億2022-08-28
- 當(dāng)前速讀:康希諾:上半年實現(xiàn)凈利潤1223.82022-08-28
- 每日時訊!招商公路:上半年實現(xiàn)凈利潤23.532022-08-28
- 消息!閩東電力:上半年實現(xiàn)凈利潤1.39億元2022-08-28
- 世界簡訊:山西證券:上半年實現(xiàn)凈利潤3.072022-08-28
- 《冰雨火》人物結(jié)局撲朔迷離,涂冰扮演的萬2022-08-28
- 世界熱頭條丨美團,需要新故事2022-08-28
- 世界觀速訊丨伊之密中標中國長安車身一體化2022-08-28
- 世界時訊:2022成都車展|沃爾沃概念車Conc2022-08-28
- 世界微資訊!上海數(shù)交所設(shè)立全國首個數(shù)字資2022-08-28
- 當(dāng)前播報:廣聯(lián)航空:公司已拓展承接鋁合金2022-08-28
- 全球熱文:《壯志凌云2》片方因劇情授權(quán)糾2022-08-28
- 播報:NASA分享絕美獵戶座日出圖:太空探索2022-08-28
- 全球聚焦:“中國天眼”總工程師:將利用FA2022-08-28
- 世界頭條:美國重返月球的關(guān)鍵 圖文詳解NA2022-08-28
- 電動汽車股普遍上漲 特斯拉逆勢下跌0.35%Rivian上漲1.04%
- 能挑戰(zhàn)特斯拉的只有SpaceX SpaceX獲億萬富豪投資1億美元
- 最高打5折!SpaceX下調(diào)星鏈互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)訂閱價格
- 從各行業(yè)來看,35歲以下從業(yè)人員的占比情況如何?
- 造物節(jié)2022創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大會戴珊:接管大淘寶挺難的
- 三季度業(yè)績指引大幅遜于預(yù)期 英偉達二季度游戲收入銳減超30%
- 電網(wǎng)、用戶、特斯拉都獲益?特斯拉的“虛擬電廠”野心
- 亞馬遜將于年底前關(guān)閉Amazon Care遠程醫(yī)療業(yè)務(wù)
- 支付寶、微信逐步開放這一新功能 取現(xiàn)資金流向如何管控
- 查諾斯做空AMC院線、Zoom視頻通訊 AMC股價周二下跌約4%
資訊
- 上線兩個月后!廣電5G卡終于支持“行程碼”了
- 中國移動發(fā)布《關(guān)于中小微企業(yè)寬帶和互聯(lián)網(wǎng)專線降費的公告》
- 騰訊經(jīng)歷了啥?9個App關(guān)停騰訊利潤暴跌56%
- 溫氏股份(300498.SZ)披露2022年半年度報告:上半年虧損35億元
- 凈虧損擴大至267萬美元!易電行最新半年營收同比下降34.3%
- 連續(xù)五個季度盈利!尚德機構(gòu)2022財年Q2財報
- 百度網(wǎng)盤否認人工審核用戶照片:此截圖信息為造謠信息
- 黃金期貨價格周四收跌 錄得連續(xù)第四個交易日下滑
- 特斯拉北美市場下架Model 3長續(xù)航版!訂單積壓至2023年
- 谷歌高管警告:三季度業(yè)績未達預(yù)期或?qū)⒉脝T
焦點
- 推特股價尾盤走高 馬斯克和推特的這場鬧劇還沒有結(jié)束
- 美國德州宣布貝萊德升級對ESG投資的反對力度
- 適齡女性生育率下降影響 韓國2021年生育率及新生兒數(shù)量均創(chuàng)歷史新低
- 人為地抬高紅肉的價格?美國富豪為何紛紛買田種地
- 多國電價再創(chuàng)新高 歐洲能源危機愈演愈烈!
- 旱情或為至少500年來最嚴重 歐洲約64%處于干旱警戒或警報狀態(tài)
- 全球經(jīng)濟衰退擔(dān)憂加劇 歐洲和亞太地區(qū)8月PMI均出現(xiàn)收縮
- 歐元區(qū)經(jīng)濟活動連續(xù)第二個月萎縮 產(chǎn)值創(chuàng)下2020年6月以來的最大降幅
- 市場押注明年英國基準利率將突破4% 金融危機以來最高水平!
- 18個月來首破榮枯線 法國8月綜合PMI初值降至49.8