樂居財(cái)經(jīng) 李禮5月19日，東方證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年4月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

核心觀點(diǎn)

(資料圖)

統(tǒng)計(jì)局公布 2023 年 1-4 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。1-4 月房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為 37636 萬平米/39750 億元/35514 億元/31220 萬平米，同比增速分別為-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%，前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。

低基數(shù)效應(yīng)下單月銷售增幅擴(kuò)大，區(qū)域間分化明顯。本月統(tǒng)計(jì)局銷售數(shù)據(jù)同比計(jì)算的基數(shù)與歷史數(shù)據(jù)不一致，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局回應(yīng)，本月數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，具體原因包括對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂、對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)進(jìn)行改正、剔除具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)等。可比口徑倒算下 4 月單月同比增速進(jìn)一步擴(kuò)大，主要原因是去年同期受疫情影響基數(shù)較低；單月環(huán)比降幅較深除有季節(jié)性因素之外，我們認(rèn)為 4 月的市場(chǎng)熱度的確較 2-3 月有所下降。從 5 月上半月主要城市的高頻數(shù)據(jù)來看，同比增幅仍較 4 月收窄，銷售大概率延續(xù)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

新開工降幅持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資承壓?？杀瓤趶接?jì)算 4 月新開工面積單月同比下降 27.4%，低基數(shù)效應(yīng)下仍維持較大降幅。我們認(rèn)為新開工面臨多方面的阻力：土地成交縮量趨勢(shì)未改；地方城投此前拿地項(xiàng)目入市節(jié)奏緩慢；去化率和成交價(jià)無明顯改善時(shí)房企補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力不足；保交樓政策推動(dòng)下竣工持續(xù)回暖，4 月單月竣工面積同比增速擴(kuò)大至 41.8%，對(duì)新開工存在擠出效應(yīng)等。4 月房地產(chǎn)投資同比-7.3%，降幅擴(kuò)大。當(dāng)前行業(yè)新開工和竣工趨勢(shì)背離，施工面積承壓，預(yù)計(jì)建安成本對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐走弱；另一方面房企投資拿地縮量趨勢(shì)未改，共同制約投資修復(fù)速度。銷售帶動(dòng)資金面改善，外部融資仍有缺口。1-4月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金45155億，同比-6.4%，降幅進(jìn)一步收窄。按照可比口徑推算單月到位資金 10447 億，同比+3.6%，前值+2.8%。分項(xiàng)來看，國(guó)內(nèi)貸款融資 1149 億，同比-11.7%，前值+6.1%；自籌資金 2794 億，同比-24.3%，前值-17.4%；定金及預(yù)收款 4016 億元，同比+31.2%，前值+13.5%，個(gè)人按揭貸款 2034 億，同比+23.1%，前值+20.0%。

TOP10 集中度回升，百?gòu)?qiáng)銷售進(jìn)一步分化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023 年 1-4 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企銷售金額的同比分別+17.3%、+24.9%、-2.2%和-9.8%。2023 年 1-4 月 TOP10 銷售集中度為 25.3%，前值為24.0%，集中度有所回升。

投資建議與投資標(biāo)的

4 月房地產(chǎn)銷售、到位資金進(jìn)一步改善，但投資和新開工降幅擴(kuò)大。4 月單月銷售數(shù)據(jù)同比增速擴(kuò)大但環(huán)比降幅較深，主要原因是去年同期疫情影響下的低基數(shù)效應(yīng)，但從高頻數(shù)據(jù)走勢(shì)和實(shí)際案場(chǎng)到訪、認(rèn)購(gòu)情況來看，4 月市場(chǎng)熱度較 2-3 月有所下降，5 月上半月的表現(xiàn)也較為平淡，銷售大概率延續(xù)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。4 月銷售均價(jià)明顯提升，我們認(rèn)為主要原因是銷售持續(xù)分化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化，重點(diǎn)城市和板塊的銷售占比提升，且銷售均價(jià)較高的東部區(qū)域去年同期受疫情影響嚴(yán)重，銷售占比恢復(fù)后進(jìn)一步推高成交均價(jià)增速。銷售回款改善帶動(dòng)房企資金面修復(fù)，與銷售相關(guān)資金分項(xiàng)單月增幅均有擴(kuò)大，但仍落后于銷售；融資相關(guān)分項(xiàng)存在缺口，主要受制于行業(yè)新開工縮量和民企信用融資持續(xù)凈流出。竣工持續(xù)改善，投資和新開工數(shù)據(jù)承壓。新開工面臨土地成交縮量、地方城投拿地項(xiàng)目入市節(jié)奏緩慢、房企補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力不足、竣工擠出效應(yīng)等多方面的阻力；新開工和竣工趨勢(shì)背離，預(yù)計(jì)建安成本對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐將走弱，疊加房企投資拿地縮量，共同制約后續(xù)房地產(chǎn)投資改善。

預(yù)計(jì)行業(yè)仍將維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

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