《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的用益物權(quán)分編中設(shè)置了“居住權(quán)”一章。那么，什么是居住權(quán)呢？居住權(quán)是民法典新設(shè)定的一種用益物權(quán)，是指居住權(quán)人基于合同約定而對他人所有房屋的全部或部分及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利，其本質(zhì)是一種用益物權(quán)。今天，通過三個(gè)案例讓我們來看看什么是居住權(quán)。

基本案情

案例一：王某和李某登記結(jié)婚后育有一女，并在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購置住房一套，后兩人因感情不和經(jīng)法院調(diào)解離婚。雙方約定婚生女由李某撫養(yǎng)，婚后購置的房屋歸王某所有，但為了讓女兒繼續(xù)在居住地附近的學(xué)校上學(xué)，王某同意李某及女兒可以繼續(xù)在涉案房屋內(nèi)居住至女兒中學(xué)畢業(yè)。王某和李某的約定既分割了財(cái)產(chǎn)，也保障了女兒的居住權(quán)，讓女兒不因雙方離婚而影響繼續(xù)就學(xué)的權(quán)利。

案例二：周某與現(xiàn)任老伴都是二婚，婚后居住在老周婚前自己購買的房屋內(nèi)。結(jié)婚十多年來，老兩口雖未生育子女，但兩人相濡以沫。因周某較年長，隨著年紀(jì)越來越大、身體越來越不好，為了不讓現(xiàn)任老伴在自己去世之后居無定所，周某立下遺囑約定其婚前購置的房屋由其兒子繼承，但現(xiàn)任老伴對該套房屋可以居住至其本人死亡。周某通過遺囑的方式為現(xiàn)任老伴設(shè)定的居住權(quán)，既維護(hù)了子女的繼承權(quán)，也讓現(xiàn)任老伴有了一個(gè)居住保障。

案例三：龔某和李某在訴訟過程中達(dá)成一致協(xié)議，兩人婚內(nèi)購買房屋一套歸兒子小龔所有，待房屋可過戶時(shí)，將房屋過戶至小龔名下。因李某直接撫養(yǎng)兒子，對該套房屋享有居住權(quán)，在房屋未過戶到兒子名下之前，若龔某或李某私自處理該套房產(chǎn)，小龔可以自己名義向兩人追償所得房款。該協(xié)議不僅保障了直接撫養(yǎng)孩子一方的房屋居住權(quán)，也保障了孩子對該套房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)，督促龔某和李某履行協(xié)議中約定的內(nèi)容。

法院說法

居住權(quán)具有保護(hù)特定身份當(dāng)事人的價(jià)值取向，其核心價(jià)值在于更好地保障弱勢群體，如老年人、離婚后無住所的一方等的基本居住需求，此外，也有助于促進(jìn)房屋的合理利用，使房屋所有權(quán)人的處分權(quán)受到了一定程度上的限制，能有效平衡房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人的利益。

居住權(quán)可以通過合同方式、遺囑方式及法院生效判決設(shè)立。無論是通過哪種方式設(shè)立居住權(quán)，都應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。有了居住權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，即使“房子不歸我，我也可以安心住”。同時(shí)，購房人也應(yīng)當(dāng)注意，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢自己有意購買的房屋是否登記有居住權(quán)，這樣可以避免設(shè)有居住權(quán)的房屋在后續(xù)買賣過程中可能出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)，以免出現(xiàn)“房子歸你、但你住不了”的尷尬情形。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

第五百二十二條當(dāng)事人約定債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

法律規(guī)定或當(dāng)事人約定第三人可以直接請求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，債務(wù)人向債權(quán)人抗辯，可以向第三人主張。（周田田朱光）

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