原標(biāo)題：央行穩(wěn)樓市“組合拳”釋放積極信號(hào)

專家及業(yè)內(nèi)人士表示，多項(xiàng)重磅政策發(fā)布減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)有利于促進(jìn)消費(fèi)，緩解房企現(xiàn)金流壓力

(相關(guān)資料圖)

在9月24日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝宣布了即將出爐的宏觀貨幣政策，包括降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，并帶動(dòng)市場(chǎng)基準(zhǔn)利率下行;降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例;創(chuàng)設(shè)新的政策工具，支持股票市場(chǎng)發(fā)展;支持收購(gòu)房企存量土地，緩解房企資金壓力。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行發(fā)布重磅房貸及金融政策，是國(guó)慶前夕金融部門給予房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見的“大禮包”，降存量房貸、降首付、降準(zhǔn)等政策將為購(gòu)房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購(gòu)房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮積極的作用。粗略測(cè)算，若存量房貸利率降低50個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少約280元，30年合計(jì)可減少利息支出約10萬元。

關(guān)注·降低購(gòu)房成本

降低存量房貸利率將為購(gòu)房者減輕月供負(fù)擔(dān)

潘功勝表示，將降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

2024年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)合計(jì)35個(gè)基點(diǎn)至3.85%，同時(shí)取消了全國(guó)層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國(guó)其他城市均取消了利率下限。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，也就是存量房貸和新增房貸平均利差有60多個(gè)基點(diǎn)。存量房貸利率與新增房貸利率的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，因此“存量房貸利率下調(diào)”的呼聲也逐漸增高。

新增房貸利率快速下行，導(dǎo)致存量和新增的“剪刀差”再次擴(kuò)大，是此次央行下調(diào)存量房貸利率的重要原因。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次存量房貸利率下調(diào)后，預(yù)計(jì)提前還貸的現(xiàn)象會(huì)明顯緩解。同時(shí)，對(duì)普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補(bǔ)，有利于促進(jìn)消費(fèi)。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國(guó)第二次降低存量房貸利率，將為購(gòu)房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“如果存量房貸利率降低50個(gè)基點(diǎn)，也就是意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個(gè)基點(diǎn)，這對(duì)于還貸者來說是一大利好。”他表示，粗略測(cè)算，房貸利率下降50個(gè)基點(diǎn)后，存量房貸購(gòu)房者100萬元貸款30年期每月月供大約能夠減少280元，30年合計(jì)可減少利息支出約10萬元。

目前，北京首套房貸利率為3.4%，二套房貸利率五環(huán)外購(gòu)房為3.6%，五環(huán)內(nèi)購(gòu)房為3.8%。2022年購(gòu)置首套房的市民梁雯(化名)說，現(xiàn)在的房貸利率是4.5%，如果按照央行新政，其房貸利率可能會(huì)接近3.4%。而如果按照0.5個(gè)百分點(diǎn)的降幅，則是降至4%。“北京具體能降低多少，加點(diǎn)是否能取消，還需要看具體的政策。”梁雯說。

東方金誠(chéng)宏觀首席研究員王青指出，下調(diào)存量房貸利率將有效遏制提前還貸潮，緩解其對(duì)居民消費(fèi)的沖擊。同時(shí)，這也在釋放穩(wěn)樓市的積極信號(hào)，有助于推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖。

本次存量房貸利率下調(diào)的同時(shí)，央行進(jìn)一步降息降準(zhǔn)，這也為銀行保護(hù)凈息差騰挪了空間。

王青測(cè)算，截至6月末，商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額為296.5萬億。這意味著若存款利率平均下調(diào)6.4個(gè)基點(diǎn)，即可彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)對(duì)銀行利潤(rùn)帶來的影響，緩解對(duì)銀行利潤(rùn)的擠壓。

降低二套房首付比例支持改善型置業(yè)

央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還打出了“組合拳”。發(fā)布會(huì)上，潘功勝宣布，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

對(duì)此，中泰證券研究所政策團(tuán)隊(duì)首席分析師楊暢解讀稱：“統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，進(jìn)一步降低了購(gòu)房門檻，為吸引居民參與樓市創(chuàng)造了條件。”

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于深度調(diào)整中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%;新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)21.5%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降低二套房首付比例將帶動(dòng)改善型置業(yè)入市，“針對(duì)首付比例，此次對(duì)于二套房或改善型住房落實(shí)了寬松的首付比例導(dǎo)向。過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)至15%，有助于促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購(gòu)房門檻降低。簡(jiǎn)單測(cè)算，若是一個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)一套400萬總價(jià)的二套房，過去首付款需要100萬，但現(xiàn)在降低為60萬，直接減少40萬，自然激活改善型或換房的需求。”

更多城市房貸利率有望進(jìn)入“2”時(shí)代

值得關(guān)注的是，潘功勝還表示，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。這意味著，年內(nèi)可能將再次降息。

美聯(lián)儲(chǔ)四年來首次降息加強(qiáng)了我國(guó)降息的預(yù)期，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)LPR將有所下調(diào)。但是新一期的LPR“按兵不動(dòng)”。9月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年9月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，與8月份持平。

隨著央行宣布新政，年內(nèi)下調(diào)LPR或是大概率事件。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降準(zhǔn)后有新一輪降息的操作。后續(xù)若是凈息差穩(wěn)定，那么對(duì)于目前的LPR也有進(jìn)一步下調(diào)的可能。同時(shí)對(duì)于存量房貸來說，后續(xù)也有助于其進(jìn)一步下行和調(diào)整，所以可以發(fā)揮積極、持續(xù)的作用。

作為房貸利率之錨，5年期以上LPR的定價(jià)關(guān)乎房貸利率的走勢(shì)。

融360數(shù)字科技研究院對(duì)全國(guó)45個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為3.29%，環(huán)比持平，同比下降67BP;二套房貸款平均利率為3.71%，環(huán)比持平，同比下降113BP。

具體來看，在監(jiān)測(cè)的45個(gè)重點(diǎn)城市中，首套房貸主流利率在3.05%-3.2%之間的城市有13個(gè)，佛山、東莞、溫州首套房貸利率最低，為3.05%;主流利率在3.24%-3.4%之間的城市有22個(gè);主流利率在3.45%-3.85%之間的城市有10個(gè);繼上次LPR下調(diào)10BP至3.85%，8月已經(jīng)沒有城市首套房貸利率高于3.85%。

融360數(shù)字科技研究院高級(jí)分析師艾亞文稱，今年房貸利率可能還有下調(diào)機(jī)會(huì)，央行已取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，給予地方更大的自主調(diào)整空間，商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)份額，也在主動(dòng)下調(diào)房貸利率以吸引客戶，個(gè)人住房公積金貸款利率也有所下調(diào)，為房貸利率的進(jìn)一步降低創(chuàng)造了條件。

值得關(guān)注的是，廣州、蘇州、佛山、南京的首套房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“2”字頭。“全面進(jìn)入‘2’時(shí)代的空間還很大，預(yù)計(jì)后期二三線城市可能繼續(xù)跟進(jìn)下調(diào)，有望率先進(jìn)入‘2’時(shí)代。”艾亞文說。

關(guān)注·紓困房企

降準(zhǔn)釋放1萬億流動(dòng)性房企現(xiàn)金流壓力將緩解

在發(fā)布會(huì)上，潘功勝宣布，降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，并帶動(dòng)市場(chǎng)基準(zhǔn)利率下行。

潘功勝說，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元;在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，潘功勝表示，降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時(shí)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次政策意味著央行開啟新一輪降準(zhǔn)，為市場(chǎng)流動(dòng)性的注入等發(fā)揮積極的作用，也在很大程度上有助于促進(jìn)銀行流動(dòng)性增加，且增強(qiáng)銀行貸款的能力。

“此次降準(zhǔn)政策提前宣布，信號(hào)引導(dǎo)和預(yù)期引導(dǎo)意義很強(qiáng)，明確后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)流動(dòng)性狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)。這也說明流動(dòng)性寬松的環(huán)境將進(jìn)一步釋放，有助于持續(xù)促進(jìn)后續(xù)貨幣金融市場(chǎng)和貸款市場(chǎng)的寬松。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

在今年1月份，央行曾宣布，自2024年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。

央行年內(nèi)再次降準(zhǔn)且未來可能繼續(xù)降準(zhǔn)，無疑將對(duì)房地產(chǎn)在內(nèi)的各個(gè)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，本次降準(zhǔn)在美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息之后，這也預(yù)示著我國(guó)進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性動(dòng)作在加速，通過優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，更大力度提升金融服務(wù)能力，更好地支持房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行。

張波進(jìn)一步表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，通過此次降準(zhǔn)，房企現(xiàn)金流壓力將進(jìn)一步得到釋放，有利于提振市場(chǎng)信心，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地的節(jié)奏以及支持力度會(huì)進(jìn)一步加大，房企總體更容易獲得開發(fā)貸款，融資成本有望進(jìn)一步降低，對(duì)于保交樓和優(yōu)質(zhì)房企加速市場(chǎng)布局都將起到重要作用。同時(shí)，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)，并且審批和放款速度也會(huì)相應(yīng)加快，將能夠更快地滿足購(gòu)房需求。

“同時(shí)，降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性可能會(huì)被投資者視為一種信號(hào)，即政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持。這種預(yù)期可能會(huì)刺激投資者對(duì)國(guó)內(nèi)大宗資產(chǎn)的信心，促進(jìn)此類投資性需求的增長(zhǎng)。”張波說。

值得關(guān)注的是，此次發(fā)布會(huì)上，潘功勝還介紹，將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。

“金融16條”被稱為2022年“最強(qiáng)政策支持”，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施，內(nèi)容全面、力度強(qiáng)大。

此次宣布延期“金融16條”，將對(duì)房地產(chǎn)融資、化解房企風(fēng)險(xiǎn)、支持保交樓等產(chǎn)生積極作用。

“專項(xiàng)債+銀行貸款”模式支持收購(gòu)房企存量土地

潘功勝表示，央行將支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，人民銀行可提供政策支持。

對(duì)于央行關(guān)于收購(gòu)存量土地的表述，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，央行明確盤活存量土地的系列政策，這是進(jìn)一步落實(shí)“盤活存量?jī)?yōu)化增量”的工作導(dǎo)向。同時(shí)，這也意味著盤活房企存量土地的工作將進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性階段。尤其是從政策工具上來說，這次已經(jīng)非常明確兩項(xiàng)政策工具，即“專項(xiàng)債+銀行貸款”的模式。這顯著增強(qiáng)了財(cái)政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個(gè)角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強(qiáng)。

李宇嘉表示，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，是“5·17”會(huì)議上的部署，事實(shí)上是紓困受困企業(yè)，進(jìn)行金融支持。

今年5月17日，在國(guó)新辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)提出，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。

彼時(shí)，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪透露，準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地。

劉國(guó)洪介紹，盤活存量土地主要從三個(gè)方面著手，一方面要支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)，消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。另一方面也要促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。第三則是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)，并從加大資金支持、給予稅費(fèi)支持、簡(jiǎn)化工作流程等方面促進(jìn)。

對(duì)于此次央行提到部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，嚴(yán)躍進(jìn)表示，專項(xiàng)債過去“涉房涉地”是有嚴(yán)格邊界管控的，而今年支持力度明顯增強(qiáng)，其實(shí)際上也是財(cái)政工具對(duì)消化房企庫存房源和待開發(fā)土地的盤活導(dǎo)向。

“在使用專項(xiàng)債的情況下，各地銀行可以落實(shí)配套政策，有助于撬動(dòng)此類土地收購(gòu)的杠桿，更快地消化存量土地，客觀上對(duì)于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，有利于對(duì)于房企后續(xù)債務(wù)壓力的化解和輕裝上陣經(jīng)營(yíng)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

盤活存量土地和低效用地需要強(qiáng)化政策激勵(lì)

在李宇嘉看來，目前，專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ)，主要是在保障房用地方面，以解決地方政府新增保障性住房在土地儲(chǔ)備方面的資金不足，這是已有的政策。而在專項(xiàng)債指定用途上，原來是用在新基建，現(xiàn)在擴(kuò)大范圍到保障房。未來可能擴(kuò)大到產(chǎn)城融合、園區(qū)開發(fā)等，“但若要擴(kuò)大到商品房用地上，估計(jì)會(huì)有點(diǎn)難度”。

李宇嘉進(jìn)一步解釋稱，現(xiàn)在的問題是，不少開發(fā)商的存量土地已經(jīng)做了抵押，而且債務(wù)償還有難度，部分有隱性債務(wù)而難以解除。另外，開發(fā)商也不愿意以很低的價(jià)格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場(chǎng)購(gòu)買。一方面是因?yàn)樵谕恋卣信膾焓袌?chǎng)上有價(jià)格又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。

由此可見，盤活存量土地和低效用地涉及土地權(quán)利人多、利益關(guān)系復(fù)雜，資金投入量大、盤活周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)主體積極性有待提高，需要進(jìn)一步強(qiáng)化政策激勵(lì)。

此外，發(fā)布會(huì)上，潘功勝表示，此次主要從金融角度來支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理和健康發(fā)展，今后人民銀行將不斷完善房地產(chǎn)的宏觀貨幣政策。

與此同時(shí)，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在發(fā)布會(huì)上也表示，將指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極配合化解房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來“大禮包”

中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝

9月24日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布

●降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

●統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

●將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。

●支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，人民銀行可提供政策支持。

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