中新經(jīng)緯2月13日電 (魏薇)近日，“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的話題沖上熱搜。中新經(jīng)緯從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售人員和銀行處了解到，目前只有個(gè)別銀行實(shí)行該政策，其他銀行并未收到相關(guān)通知，同時(shí)銀行方面也表示，還沒有人辦理該業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是當(dāng)?shù)貫榱舜龠M(jìn)購(gòu)房采取的一種松綁政策，從銀行貸款的角度延長(zhǎng)還款時(shí)間，降低每個(gè)月的還貸壓力，同時(shí)還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍當(dāng)中。

多家銀行表示未接到通知

(相關(guān)資料圖)

據(jù)南國(guó)早報(bào)，2月11日，廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。良玉大道一樓盤售樓部已打出了“再添利好，購(gòu)房貸款年齡最長(zhǎng)可到80歲”的宣傳語。置業(yè)顧問小玉說，該樓盤與某銀行進(jìn)行合作推出了該項(xiàng)房貸政策，只要征信正常，男女購(gòu)房者均可享受。

另據(jù)多家媒體報(bào)道，該行南寧分行表示，外界對(duì)此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

2月13日，中新經(jīng)緯記者以購(gòu)房者身份咨詢了南寧某樓盤售樓處，一位銷售人員表示，只有個(gè)別銀行實(shí)行這一政策，目前沒有收到其他銀行的通知，還要以合作銀行的通知為準(zhǔn)。

同時(shí)，中新經(jīng)緯咨詢南寧當(dāng)?shù)囟嗉毅y行和房地產(chǎn)銷售人員了解到，目前當(dāng)?shù)劂y行的主流要求是貸款人年齡和貸款期限之和不得超過70年，有銀行近期放松至75年，并且收入證明需要覆蓋月供的兩倍。

中國(guó)銀行南寧某個(gè)貸中心的客戶經(jīng)理表示，該行的政策還沒有變。目前，年齡加貸款期限需要小于等于75年。比如貸款人已經(jīng)60歲，只能貸款15年。如果收入不夠還貸，子女可以作為共同借款人辦理貸款。

工商銀行南寧個(gè)貸中心的客戶經(jīng)理稱，該行貸款期限加年齡相加不超過75，“之前是不超過70，最近改了好多，為了刺激房地產(chǎn)消費(fèi)?！?/p>

該客戶經(jīng)理表示，如果貸款金額較大，如月供5000元，那收入證明要達(dá)到1萬元以上。當(dāng)記者詢問如果老人收入達(dá)不到要求怎么辦，上述客戶經(jīng)理說，只有配偶可以加進(jìn)去，借款人子女不能加入。

交通銀行南寧某個(gè)貸經(jīng)理介紹，目前沒有收到確切通知說能不能貸到80歲，之后如果收到會(huì)通知置業(yè)顧問。上述個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)一步表示，該行要求貸款人年齡加貸款期限不得超過70年。

“因?yàn)橛性路萆系牟罹?，保守的話一般都是?9計(jì)算，比如現(xiàn)在是50歲，就可以再貸款19年。”該客戶經(jīng)理說。

為中老年人購(gòu)房減負(fù)？

中新經(jīng)緯了解到，在銀行辦理房貸時(shí)，銀行會(huì)對(duì)貸款人的貸款期限、年齡等進(jìn)行規(guī)定，各地、各銀行的規(guī)定也不同。

2018年就有報(bào)道稱，有銀行將個(gè)人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長(zhǎng)到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和從不超過70年延長(zhǎng)至75年。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼曾撰文指出，銀行政策的微調(diào)一方面主要基于中國(guó)人口平均年齡增加，順應(yīng)人口老齡化趨勢(shì)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升，中國(guó)人口平均年齡逐年提高，老齡化進(jìn)程也在加快。人口平均年齡變化和老齡化社會(huì)到來，對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)提出新要求，適當(dāng)放寬貸款人最高年齡限制是順勢(shì)而為。另一方面，更好滿足45歲以上群體的購(gòu)房需求，適應(yīng)高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀。

他指出，近年來，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快，尤其是一二線城市，房子總價(jià)不斷提高，動(dòng)輒數(shù)百萬上千萬一套房子，首付金額和每月還款金額都比較高，給購(gòu)房者帶來較大壓力。適當(dāng)延長(zhǎng)借款人年齡與貸款期限之和，將幫助借款人減輕還款壓力。

“總體上是給借款人更多選擇”，董希淼指出，延長(zhǎng)貸款人年齡將為中老年人購(gòu)房帶來兩個(gè)方面的幫助：一是可以擴(kuò)大申請(qǐng)貸款的年齡范圍，將更多人群納入到服務(wù)對(duì)象。二是可以申請(qǐng)更長(zhǎng)期限的貸款，減輕還款壓力。

以貸款人50歲申請(qǐng)100萬元貸款、貸款利率4.1%、等額本息還款計(jì)算，若貸款20年，月供為6113元，若貸款30年，月供為4832元。對(duì)比之下，購(gòu)房者每月可以減少還款1281元。不過，相較20年還完貸款，后者需要多還27萬元利息。

也有分析指出，廣西南寧放松信貸政策，與其樓市現(xiàn)狀有關(guān)。自2021年3月開始，南寧二手房?jī)r(jià)格開始下跌，截至2022年12月，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯分析稱，這是當(dāng)?shù)貫榱舜龠M(jìn)購(gòu)房采取的一種松綁政策，從銀行貸款的角度延長(zhǎng)還款時(shí)間，降低每個(gè)月的還貸壓力，同時(shí)還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍當(dāng)中。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從信貸角度看，當(dāng)前信貸政策寬松，貸款額度充足有關(guān)，銀行可以延長(zhǎng)貸款期限，但日后可能也會(huì)收緊。

從年齡角度看，嚴(yán)躍進(jìn)指出，貸款人年齡加貸款期限延長(zhǎng)，意味著50歲之前的人都能夠貸足30年。未來延遲退休和人口老齡化背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也在發(fā)生變化。考慮到中老年人的購(gòu)房需求，以后延遲退休，貸款人有一定收入保障，這部分人的買房需求是有的，房貸年齡期限可延長(zhǎng)，也有助于有養(yǎng)老需求的家庭更好完成置業(yè)計(jì)劃。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策的初衷是正確的，試圖挖掘40-59歲年齡段的中年人購(gòu)房需求，其購(gòu)房的支付能力強(qiáng)、獲得足額信貸的需求也比較高。此類群體獲得貸款，對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放具有積極的作用?？陀^上是具有積極的減負(fù)效應(yīng)的，或者說可以為中年人的購(gòu)房減輕負(fù)擔(dān)。

未來是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于省會(huì)城市的市場(chǎng)需求量相對(duì)充足，后續(xù)一些省會(huì)城市可能會(huì)優(yōu)先考慮調(diào)整。

購(gòu)房者如何選擇？

中國(guó)人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院與貝殼研究院于2022年11月聯(lián)合發(fā)布的《2022年老年人住房需求洞察報(bào)告》指出，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，再加上貸款年限受年齡限制，老年人更傾向于全款購(gòu)房，占比達(dá)到83.2%，高出中青年群體58.6個(gè)百分點(diǎn)。

不難看出，只有少部分老年人選擇貸款買房。貸款年限加貸款人年齡之和調(diào)整至80年，是否會(huì)加大銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)？

王玉臣分析稱，首先，銀行在審核這類按揭貸款的時(shí)候，一般都會(huì)要求購(gòu)房人拿這套房子做抵押，只要將來不能還款，銀行就可以行使抵押權(quán)，對(duì)房子優(yōu)先受償，所以不用過于擔(dān)心債權(quán)兌現(xiàn)不了。其次，據(jù)了解，在當(dāng)?shù)厝绻?gòu)房人年齡偏大，貸款的時(shí)候，銀行會(huì)讓購(gòu)房人提供擔(dān)保人。當(dāng)貸款人不能還貸的時(shí)候，還有擔(dān)保人可以追索。

王玉臣指出，這種做法有利有弊，作為購(gòu)房人還是要慎重選擇。一般來說，到了60歲、70歲以后，很多人基本上就沒有了工作能力，只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老。這個(gè)時(shí)候，老人的資金支付能力其實(shí)相對(duì)不佳，一方面可能會(huì)影響到自己老年的生活品質(zhì)。另一方面，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟(jì)壓力。

如果購(gòu)房人去世了，房貸還沒有還清，怎么辦？王玉臣表示，這種一般分兩類，一類是有擔(dān)保人，如果是年齡偏大的，一般銀行都會(huì)要求有擔(dān)保人。一類是沒有擔(dān)保人的。如果有擔(dān)保人，那么如果借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時(shí)，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。如果沒有擔(dān)保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí)，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)了。

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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