您的位置：一、養(yǎng)老地產土地政策是什么
養(yǎng)老用地規(guī)范性質為“養(yǎng)老服務設施用地”，屬“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”(注:現(xiàn)已改為社會福利用地和醫(yī)療用地)。近幾年來我國就養(yǎng)老設施用地多次發(fā)文，其中最具代表意義的為2014年國土部出臺的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，首次界定了養(yǎng)老服務設施的用地范圍和用地性質，將養(yǎng)老用地明確規(guī)范為“養(yǎng)老服務設施用地”，屬于土地用途分類中的“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”，其他用地中只能配套建設養(yǎng)老服務設施用房，并分攤相應的土地面積。
雖然國土資源部及部分省市明確提出養(yǎng)老服務設施用地要納入供應計劃、單列用地指標，但目前出臺的土地分類相關法規(guī)中，仍未制定“養(yǎng)老產業(yè)”的專屬用地分類。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出臺相應政策，并在供地計劃中單列養(yǎng)老服務設施用地指標，推出相應土地。以北京為例：從首次單獨列項，到混合配建供地模式，可謂超前發(fā)展，是近幾年地方對養(yǎng)老用地政策最具推動性和代表意義的城市。
二、轉為養(yǎng)老用地的渠道有哪些
目前，直接將存量用地轉為養(yǎng)老用地有四類渠道，如上圖所示，一類是目前應用最多的，其最主要的障礙是改造技術和改造成本過高;二類的關鍵問題在于商品房開發(fā)用地取得成本較高，轉為養(yǎng)老用地后重新核定地價及土地差價部分的處理尚未有明確規(guī)定;三類如何處理改變土地用途及相應土地差價問題方面尚未有明確規(guī)定;四類由于取得成本低、土地供應量大，未來養(yǎng)老地產企業(yè)可適當考慮。
三、現(xiàn)有的養(yǎng)老用地供地方式優(yōu)劣
結合地方養(yǎng)老用地的供地方式和企業(yè)拿地案例來看，現(xiàn)有的養(yǎng)老用地供地方式優(yōu)劣勢各有不同：
劃撥方式是各類供地中成本最低、條件最嚴的。此類用地多被政府部門取得，真正的社會服務機構很難獲取，大大的限制了資本的進入。
租賃方式是國土部重點鼓勵的供地方式。租賃方式雖大幅降低建設成本，但政策對于供地的租期、租金、支付方式等實際問題仍未明確，有待進一步完善。
出讓方式是當前民辦營利性養(yǎng)老機構獲取土地的主要方式。雖然增加了項目建設成本，但也使住宅或商業(yè)用地獲得土地抵押貸款、產權銷售成為可能。從上表中能明顯看出，受2014年國土部出臺《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》影響，2014年以來出讓的養(yǎng)老設施用地逐漸增多。
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