您的位置：一、養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策是什么
養(yǎng)老用地規(guī)范性質(zhì)為“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”，屬“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”(注:現(xiàn)已改為社會(huì)福利用地和醫(yī)療用地)。近幾年來(lái)我國(guó)就養(yǎng)老設(shè)施用地多次發(fā)文，其中最具代表意義的為2014年國(guó)土部出臺(tái)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，首次界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地范圍和用地性質(zhì)，將養(yǎng)老用地明確規(guī)范為“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”，屬于土地用途分類(lèi)中的“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房，并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。
雖然國(guó)土資源部及部分省市明確提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地要納入供應(yīng)計(jì)劃、單列用地指標(biāo)，但目前出臺(tái)的土地分類(lèi)相關(guān)法規(guī)中，仍未制定“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的專(zhuān)屬用地分類(lèi)。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出臺(tái)相應(yīng)政策，并在供地計(jì)劃中單列養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指標(biāo)，推出相應(yīng)土地。以北京為例：從首次單獨(dú)列項(xiàng)，到混合配建供地模式，可謂超前發(fā)展，是近幾年地方對(duì)養(yǎng)老用地政策最具推動(dòng)性和代表意義的城市。
二、轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用地的渠道有哪些
目前，直接將存量用地轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用地有四類(lèi)渠道，如上圖所示，一類(lèi)是目前應(yīng)用最多的，其最主要的障礙是改造技術(shù)和改造成本過(guò)高;二類(lèi)的關(guān)鍵問(wèn)題在于商品房開(kāi)發(fā)用地取得成本較高，轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用地后重新核定地價(jià)及土地差價(jià)部分的處理尚未有明確規(guī)定;三類(lèi)如何處理改變土地用途及相應(yīng)土地差價(jià)問(wèn)題方面尚未有明確規(guī)定;四類(lèi)由于取得成本低、土地供應(yīng)量大，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)考慮。
三、現(xiàn)有的養(yǎng)老用地供地方式優(yōu)劣
結(jié)合地方養(yǎng)老用地的供地方式和企業(yè)拿地案例來(lái)看，現(xiàn)有的養(yǎng)老用地供地方式優(yōu)劣勢(shì)各有不同：
劃撥方式是各類(lèi)供地中成本最低、條件最嚴(yán)的。此類(lèi)用地多被政府部門(mén)取得，真正的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)很難獲取，大大的限制了資本的進(jìn)入。
租賃方式是國(guó)土部重點(diǎn)鼓勵(lì)的供地方式。租賃方式雖大幅降低建設(shè)成本，但政策對(duì)于供地的租期、租金、支付方式等實(shí)際問(wèn)題仍未明確，有待進(jìn)一步完善。
出讓方式是當(dāng)前民辦營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲取土地的主要方式。雖然增加了項(xiàng)目建設(shè)成本，但也使住宅或商業(yè)用地獲得土地抵押貸款、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售成為可能。從上表中能明顯看出，受2014年國(guó)土部出臺(tái)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》影響，2014年以來(lái)出讓的養(yǎng)老設(shè)施用地逐漸增多。
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