房價漲，租金也漲？美國樓市空前狂熱

2021-09-15 15:22:07 來源：金融界

在史無前例的“大放水”刺激下，美國樓市空前狂熱，房價漲，租金也漲，留給美聯(lián)儲回歸貨幣政策正常化的時間不多了。

最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，標普CoreLogic Case-Shiller全美房價指數(shù)6月同比上漲18.6%，漲幅較5月的16.8%進一步加速。該指數(shù)衡量的是美國主要大城市地區(qū)的平均房價，6月漲幅是自1987年該指數(shù)開始發(fā)布以來的最高水平。

根據(jù)Case-Shiller房價指數(shù)，美國20個最大城市6月份的房價同比增長了19.08%，漲幅也較5月的17.1%有所擴大。

(圖片來源：Zerohedge)

其中，鳳凰城的房價漲幅為29.3%，連續(xù)25個月位居全美首位，繼續(xù)保持創(chuàng)紀錄的漲幅。圣地亞哥的漲幅位居第二，為27.1%。波士頓、夏洛特、北卡羅來納州、克利夫蘭、達拉斯、丹佛和西雅圖的年度房價漲幅均創(chuàng)歷史新高。

Case-Shiller房價指數(shù)相對有所滯后。全美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(National Association of Realtors)8月公布數(shù)據(jù)顯示，7月份美國成屋銷售價格中值較上年同期上漲17.8%，至359900美元。

一方面，疫情下長時間的居家隔離催生了人們改善居住環(huán)境的意愿，美聯(lián)儲實施的量化寬松和超低利率政策更進一步刺激了購房需求。據(jù)統(tǒng)計，自疫情以來，美國30年期住房抵押款固定利率下降了約25%，降至2.9%左右，處于1971年以來最低水平。

而另一方面，由于待售房屋庫存仍遠低于正常水平，供需失衡引爆了美國樓市熱潮，一度出現(xiàn)十幾個買家搶購一套房子的現(xiàn)象。

近幾周，美國待售房屋數(shù)量有所增加，但庫存仍然很低，尤其是低價房屋。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin Corp的數(shù)據(jù)，在截至8月22日的四周內(nèi)，掛牌房屋數(shù)量較近期低點增加了16%，但仍較上年同期下降了23%。

受疫情導致的供應(yīng)鏈中斷影響，木材、水泥等建筑原材料庫存不足，加上領(lǐng)著失業(yè)補助的藍領(lǐng)階層不愿重返勞動力市場，這些都使得美國房屋建筑工程施工受阻，拉長修建周期，從而影響住房供應(yīng)。

房租也在飆升

更令人沮喪的是，當失望的購房者轉(zhuǎn)向房屋租賃市場時，會發(fā)現(xiàn)房租也在飆升。

美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Yardi Matrix跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，美國房屋租金要價上漲了近13%，這創(chuàng)下了過去五年以來的最高同比漲幅。

另外據(jù)房屋租賃公司Tricon Residential公布的數(shù)據(jù)，該公司7月份新租賃房屋租金同比上漲了約21%，創(chuàng)下其有史以來最大漲幅。對于續(xù)租的房客來說，平均漲幅相對溫和，為5%。

租金上漲一方面是由于買不到房子的人以及疫情期間搬到郊區(qū)租房的城市居民的需求不斷增加。與此同時，新房供應(yīng)也繼續(xù)落后于歷史水平。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Apartment List編制的數(shù)據(jù)反映了今年以來美國房租的驚人漲勢。疫情以來，美國房屋空置率持續(xù)下降，價格不斷攀升，自2021年1月以來，美國全國房租中位數(shù)增長了13.8%，是美國整體通脹率的兩倍多。相比之下，2017-2019年，從1月到8月的租金增長率平均只有3.6%。

值得注意的是，美國今年這輪租金上漲是席卷全國的，與去年相比，是一個巨大的變化。去年，租金在昂貴的市場大幅下跌，而在較可負擔的市場則迅速增長。而今年，租金出現(xiàn)全面上漲。

據(jù)Apartment List，疫情時期房租大幅下跌的城市基本上都漲回到了疫情前的價格，其中包括美國最大的兩個城市：紐約和洛杉磯。

紐約市上個月房租上漲了5.8%，全市范圍內(nèi)的租金中值為2052美元(約合人民幣12468元)，自去年3月以來首次超過2000美元。在美國的另一邊，洛杉磯本月的租金上漲了2.5%，目前的中位數(shù)租金為1874美元。

機構(gòu)搶食住房市場

在美國普通民眾面對高企的房價和租金一籌莫展之際，資金雄厚的華爾街機構(gòu)正在大舉進軍房地產(chǎn)市場，“搶食”本就不充裕的住房供應(yīng)。

自6月以來，僅黑石、景順和高盛就承諾向房地產(chǎn)領(lǐng)域投資超過110億美元。根據(jù)美國房地產(chǎn)公司Redfin的數(shù)據(jù)，投資者在2021年上半年購買了總值870億美元的住房，其中第二季度創(chuàng)紀錄地購買了6.8萬套住房。

Redfin數(shù)據(jù)顯示，二季度六分之一的房屋銷售流向了投資者。在亞特蘭大、菲尼克斯和邁阿密等地，這一比例達到了四分之一。

華爾街日報援引加州大學伯克利分校教授Desiree Fields稱，機構(gòu)參與者正在追逐一些可能成為自住者第一套住宅的房屋。

美聯(lián)儲壓力山大

住房成本的飆升將進一步加大美國通脹壓力，物價一旦失控，美聯(lián)儲將不得不踩下貨幣政策急剎車。

目前美國樓市“租售比”已經(jīng)超過了2008年樓市泡沫最高峰。房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，一般用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一，租售比越高意味著，房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越大，房產(chǎn)投資價值相對變小。

今年以來，美國通脹指標持續(xù)爆表，而美聯(lián)儲則忙著為通脹預期降溫，認為隨著供應(yīng)鏈中斷、商品和勞動力短缺等臨時性因素的消退，通脹將會消退。

但隨著房價大幅攀升，也有不少觀點認為，居住成本將成為繼二手車之后，推動美國消費者物價走高的又一主力因素。美國前財政部長、奧巴馬白宮經(jīng)濟顧問薩默斯(Lawrence Summers)最近在社交媒體上表示，“每次當你聽到通脹是暫時的，請記住，兩倍的房價通脹尚未在通脹指數(shù)中顯示出來。“

與大多數(shù)國家一樣，美國CPI統(tǒng)計沒有納入房價，而是用租金替代居住成本計入CPI。居住成本上升之所以舉足輕重，是因為它在整體通脹中權(quán)重很高，約占核心PCE通脹率的18%，在美國勞工部的通脹指標CPI中的占比更是達到三分之一左右。

上周，美國達拉斯聯(lián)儲網(wǎng)站上的一篇文章專門提到了住房成本對美國通脹的影響。

經(jīng)濟學家Zhou Xiaoqing 和Jim Dolmas在上述文章中提到，不斷上漲的房價通常是房租的領(lǐng)先指標，而在CPI計算中，房租占了大部分住房成本。他們表示，這種相關(guān)性有大約18個月的滯后時間，這意味著不斷上漲的房價將在未來幾年加劇房租負擔。